بورس املاک رسما راه اندازی شد - مجله صادق ویلا

تسهیل فرآیند تامین اقتصادی احداث واحدهای مسکونی و امکان تعریف ابزارهای اقتصادی برای حمایت از بازار املاک از دیگر مزایای این بورس جدید است.

با انتخاب اعضای هیات موسس و با حضور کننده سازمان بورس، بورس املاک به عنوان پنجمین بورس ایران به جهان آمد. روزشماری برای پذیره نویسی سهام این بورس از هم اکنون آغاز شده است. صبح روز چهارشنبه 18 تیرماه، نخستین نشست هیات موسس بورس املاک ایران با حضور 3 تن از اعضای شورای بورس در محل تالار بورس کالای ایران برگزار گشت.

قرار است مجمع عمومی موسسان شرکت بورس املاک ایران 30 تیرماه جاری برگزار شود. همچنین در این بورس، امکان داد و ستد املاک موجود، پیش فروش مسکن به شیوه های مختلف، تامین اقتصادی شرکت های سازنده و عرضه املاک مازاد دولت و بانک ها فراهم شود.

چرخ پنجم بازار سرمایه

هرچند هنوز انتقادهای جدی به ساز و کار معاملاتی بورس املاک وارد است اما پیگیری های برخی اعضای شورای بورس و نظر مثبت تصمیم سازان دولتی در نهایت موجب شد تا آغاز به کار چرخ پنجم بازار سرمایه ایران قطعی شود.

چهارشنبه، در نشستی در تالار معاملات بورس کالا، 7 نفر اعضای هیات موسس اصلی بورس مسکن تعیین شدند تا با تشکیل دبیرخانه، راستا اجرایی آغاز به کار این بازار رسمی جدید را طی کنند. حضور کنندگان بخش های عمومی و خصوصی در کنار محسن خدابخش کننده سازمان بورس و همچنین حضور 3 تن از اعضای شورای بورس به عنوان برگزارکنندگان این نشست در کنار نظر مثبت بخش دولتی تقریبا تمامی زمینه های لازم برای ایجاد بورس املاک را در بر داشت.

از هم اکنون می توان گفت به احتمال بسیار قوی شورای بورس به تاسیس بورس املاک رأی مثبت خواهد داد. به نظر می رسد تا تولد رسمی پنجمین بورس ایران 3 ماه زمان باقی است. با توجه به این موارد و تعیین هیات موسس بورس املاک از هم اکنون می توان تشکیل این بازار رسمی جدید با سرمایه 5 هزار میلیارد تومان را قطعی دانست آن هم در شرایطی که به نقدها کارشناسی تا به امروز توجهی نشده و به نظر می رسد که عزم هیات موسس برای تشکیل این بازار جدید بیش از آن است که فرصت توجه به نقدهای موجود را در اختیار داشته باشند.

تاکید بر سرعت عمل در تشکیل بورس املاک

تعیین هیات موسس بورس املاک، مستغلات و امتیازات آن روز گذشته در شرایطی رخ داد که مدیران بیش از همه بر سرعت عمل در ایجاد زیرساخت های این بورس جدید تاکید داشتند. پاسخ به پرسش های مطرح شده حداقلی بوده آن هم در شرایطی که حضار هم میل چندانی به بحث های چالشی از خود نشان ندادند.

7 عضو اصلی هیات موسس تعیین شد و از هم اکنون انتظار داریم فرآیندهای اجرایی این بازار رسمی یا همان بورس پنجم در کشور با سرعت بیشتری پیگیری شود. در این نشست شاهین چراغی ضمن معرفی این بازار اعلام کرد: طبق ماده 54 قانون بازار سرمایه در بورس ها (همچون بورس مسکن) هیچ نهاد یا شرکتی به صورت مستقیم یا غیرمستقیم نمی تواند بیش از 5/ 2 درصد از سهام (بورس ها) را در اختیار داشته باشد بنابراین حتی شرکت ها و نهادهای بخش عمومی نیز باید به این قانون مجلس تمکین کنند.

طبق صحبت های پیشین سرمایه اولیه این شرکت برای پذیره نویسی رقم 5 هزار میلیارد تومان است که تمامی این رقم باید به صورت نقدی پرداخت شود. تلاش می کنیم تا در بورس مسکن شاهد یک نماد باشیم تا مسائل مشابهی با سایر بورس ها درخصوص نوسان ارزش سهام یا عضویت در هیات مدیره رخ ندهد.

او فلسفه تشکیل بورس مسکن را گذار از سخت گیری های معاملاتی و موانع اقتصادیاتی در برابر ساز و کار املاک و مستغلات و ابزارهای اقتصادی مبتنی بر املاک اعلام کرد و گفت: اگرچه هم اکنون امکان دادوستد املاک و برخی ابزارهای اقتصادی در بورس کالا و فرابورس وجود دارد ولی موانع جدی پیش روی این معاملات وجود دارد که در نهایت به ایده تشکیل یک بورس مسکن برای املاک و مستغلات منجر شد که بتوان ابزارهای اقتصادی مبتنی بر دارایی غیرمنقول را در این بازار توسعه داد.

موافقت دولت و وجود منابع بزرگ نقدینگی در بازار سرمایه در کنار توان اجرایی بخش خصوصی از جمله زیرساخت های اصلی ایجاد بورس مسکن است و امید بالایی به موفقیت آن داریم. منابع اقتصادی در نظر گرفته شده برای پذیره نویسی هم به احتمال بسیار بالا به سرعت تامین خواهد شد و می توان از این منابع در تامین سرمایه ها بهره برد اگرچه به معنی سرمایه گذاری مستقیم بورس مسکن در پروژه های مسکونی نیست.

3 رکن اصلی اجرایی در بورس مسکن

رئیس هیات مدیره بورس کالا به 3 رکن اصلی در بورس مسکن اشاره کرد و گفت: مالک زمین (به عنوان زیرساخت اصلی احداث واحدهای مسکونی) سرمایه گذار و شرکت های دارای توان فنی و مهندسی (بخش خصوصی) 3 رکن اصلی بورس مسکن خواهند بود و در این بازار با همکاری و تعامل این 3 بخش می توان به رونق معاملات و حمایت از بخش واقعی تولیدی در بازار مسکن خوش بین بود.

وی داد و ستد واحدهای مسکونی موجود در بورس مسکن را یک تصور غلط دانست و توسعه ابزارهای اقتصادی مرتبط با مسکن را یک وظیفه برای پنجمین بورس ایران بیان کرد و گفت: ابزارهای اقتصادی همچون صندوق پروژه یکی از ابزارهای قدرتمند برای حمایت از احداث بیشتر واحدهای مسکونی است که با عملیاتی شدن آن در بورس مسکن می توان زیرساخت جدیدی را برای ورود شرکت ها و پروژه ها به بازار سرمایه در اختیار داشت.

ایجاد یک بازار رسمی جدید به معنی ایجاد یک زیرساخت قدرتمند برای توسعه جدی ابزارهای اقتصادی است آن هم در شرایطی که نیازمند نهادسازی های جدید هستیم که با توجه به حضور فعالان بخش مسکن در تصمیم سازی های بورس جدید پتانسیل موفقیت و توسعه این بازار از هم اکنون وجود دارد. با تصمیم سازی های کلان و البته چابک در دل بازار سرمایه به فاصله دریافت از دستورات دولتی نیازمند خواهیم بود که بستر این رخداد از درون بورس مسکن قابل رهگیری است.

انتظار پذیره نویسی 5 هزار میلیارد تومانی

شاهین چراغی رقم 5 هزار میلیارد تومان برای سرمایه اولیه بورس مسکن را منطقی دانست و گفت: کمترین سرمایه در نظر گرفته شده برای آغاز به کار این بازار همان رقم 5 هزار میلیارد تومان است که بین بخش های عمومی، خصوصی و مردم تقسیم خواهد شد. این رقم کمترین میزانی است که در جلسات در مورد آن بحث کردیم و چنین سرمایه گذاری اولیه می تواند راستا موفقیت و توسعه بورس مسکن را تسریع و تسهیل کند. پیشنهادهای بسیاری برای ارقام بالاتر به بحث گذاشته شد تا جایی که کف میزان مورد توجه را انتخاب کردیم که همین رقم 5 هزار میلیارد تومان بود.

او اعلام کرد: انتظار داریم که تشکل ها، شرکت های سرمایه گذاری و نهادهای عمومی بخش مهمی از این سرمایه را تامین کنند و بقیه آن در شرایط فعلی بازار در حداکثر 30 ثانیه تامین خواهد شد و از پذیره نویسی نگرانی خاصی نداریم.

بورس مسکن بر اساس نیازهای داخلی بدون مشابه جهانی

در ادامه این نشست شاهین چراغی در پاسخ به پرسشی درخصوص ابهام های این ایده یا تجربه های جهانی یا زیرساخت های موجود اعلام کرد: تلاش خواهد شد از زیرساخت ها و پتانسیل های موجود استفاده کنیم؛ به عنوان مثال از نرم افزار بورس کالا برای معاملات بهره خواهیم برد.

از سوی دیگر جنس بازار املاک تفاوت جدی با واقعیت های بازار سرمایه دارد، بنابراین یکی از دلایل توجیه کننده ایجاد یک بورس جدید را باید به همین تفاوت های ذاتی مربوط دانست. این مطلب ساده به معنی آن است که باید از کارگزاری های تخصصی در این خصوص بهره برد که البته از تجربیات موجود در بازار املاک نیز استفاده خواهیم کرد. وی درخصوص توجه به تجربیات جهانی و نمونه های مشابه در سایر کشورهای جهان نیز موضع گیری جالبی داشت و بدون اشاره به نمونه های مشابه با بی توجهی به واقعیت تجمیع بورس ها در جهان؛ اعلام کرد: باید به واقعیت های اقتصادی داخلی در کشور توجه کرد، زیرا ساختارهای اقتصادی ایران با کمترین کشوری در جهان قابل مقایسه است. به عنوان یک نمونه الزام به عرضه محصولات پتروشیمی در بورس کالا در سال های گذشته یک اتفاق جدید در بورس های جهان بود، ولی چنین اتفاقی انجام گرفت و بعد از آن شاهد ورود محصولات پتروشیمی به سایر بورس های برجسته در جهان بودیم. به مرور زمان شرایط متفاوتی تجربه می شود همچون ورود محصولات پتروشیمی به بورس دالیان یا داد و ستد سنگ آهن در بورس شانگهای از این قبیل موارد است، بنابراین توجه صرف به نمونه های خارجی نمی تواند چندان هم راهگشای اقتصاد ایران باشد. واقعیت آن است که پیچیدگی شرایط اقتصادی در کشور ما را ملزم به ایجاد یک بورس جدید به عنوان بورس مسکن کرده است که می تواند بستر ایجاد یک تغییر مهم در بازار مسکن به شمار رود. او به ابزارهای اقتصادی نوین اشاره کرد و گفت: معاملات سلف استاندارد موازی سال هاست که در بورس های کالایی رونق گرفته و می تواند نمونه دیگری از پتانسیل رشد معاملات از بستر ابزارهای اقتصادی جدید باشد. با توجه به ایجاد یک بستر معاملات جدید در چارچوب بورس املاک، از هم اکنون می توان امیدوار بود که چهره معاملات در این بازار تغییر خواهد کرد.

بین بخش دولتی و بخش خصوصی خط کشی نکنیم

یکی از سوالات مهم در این نشست فرصت های سرمایه گذاری بزرگ در بخش ساختمان و مسکن بود و اعلام شد که هم اکنون رقمی نزدیک به 126 هزار میلیارد تومان پروژه نیمه کاره یا معطل سرمایه تنها در بخش شهرداری ها در تهران و شهرستان های کوچک و بزرگ یا حتی در روستاها وجود دارد.

این رقم به معنی آن است که شهرداری ها باید به بورس مسکن ورود کرده و از زیرساخت های آن استفاده کنند. در برابر این اظهارنظر بخش خصوصی با موضوع شرکت های سرمایه گذاری، انبوه سازی و سازنده ها نیز طرفدار حضور حداکثری در بورس مسکن هستند.

شاهین چراغی در پاسخ به این اظهارنظرها اعلام کرد: با توجه به تجربیات پیشین حضور نهادهای عمومی نقش برجسته ای در توسعه بورس ها داشته و به این دلیل حضور کننده این نهادها در هیات موسس از توجیه کافی برخوردار است. در کنار آن به حضور اتاق بازرگانی و اتاق تعاون در هیات موسس نیاز داریم که در نهایت خروجی آن تعیین یک فهرست 7 نفره و فراگیر است که می تواند شتاب دهنده فعالیت های اجرایی در این حوزه باشد.

در حوزه مسکن یا حتی در سایر حوزه های اقتصادی نباید بین بخش خصوصی و حتی بخش دولتی فاصله ای در نظر گرفت و این قبیل خط کشی ها تنها به کاهش توانمندی های اجرایی منتهی خواهد شد.

شیوه تعیین اعضای هیات رئیسه

در ادامه اعضای پیشنهادی برای هیات موسس معرفی شدند که تنی چند از مدعوین به شیوه تعیین آن انتقاد داشتند که با پاسخگویی مدیران جلسه شاهد کاهش حجم انتقادها بودیم تا در نهایت با ذکر یک صلوات انتخاب اعضای پیشنهادی قطعی شد.

چون هنوز نه اساسنامه ای وجود دارد و نه جایگاه قانونی و رسمی تعیینی را متصور بودیم، رأی گیری از بین مدعوین نیز توجیه بردار نبود و در نهایت هیات موسس پیشنهادی مورد تایید قرار گرفت. 7 نفر از اعضای هیات موسس نیز این گونه انتخاب شد؛ 3 نفر از بخش های غیردولتی (اتاق تعاون، اتاق بازرگانی و فعال بخش خصوصی) 3 کننده از بخش عمومی (بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی و تامین اجتماعی) و یک نفر کننده بخش غیردولتی که استثنائا کننده دولت در شورای عالی بورس هم هست. این چارچوب به صورت کلی قابل پذیرش بود اگرچه به معنی تعیین هیات مدیره یا تفاوت در ترکیب سبد سهامداری بورس مسکن نیست.

حاضران در جلسه انتظار داشتند حضور بخش خصوصی از ابتدا در تصمیم سازی های این بورس تقویت شود. مهمترین وظیفه هیات موسس تهیه پیش نویس اساسنامه و پیگیری های اجرایی و حقوقی و تشکیل دبیرخانه است که پس از جلسه روز گذشته با همکاری اتاق بازرگانی صورت می گیرد.

از مهم ترین ویژگی های بورس مسکن که در آینده و بعد از قطعی شدن و تصویب اساسنامه شفاف خواهد شد نسبت سهامداری بخش های مختلف است.

بخش عمومی همچون بنیادها، بخش خصوصی همچون شرکت های سرمایه گذاری یا تشکل های دخیل در ساخت و احداث مسکن و مصالح ساختمانی و در نهایت بخش خصوصی هر کدام از چه میزان پتانسیل خرید سهام برخوردار هستند.

شاید این مطلب یکی از مهم ترین ویژگی های بورس مسکن باشد که اگرچه در مورد آن صحبت هایی در حاشیه این نشست مطرح شد ولی هنوز به بررسی های کارشناسی دقیق تر و بیشتری نیاز دارد آن هم در شرایطی که از پتانسیل درآمدزایی بالایی نیز برخوردار است مخصوصا در شرایطی که قرار است سهام بورس مسکن با یک نماد واحد در بازار سرمایه درج شود.

میزان سهامداری هر بخش به معنی توانایی برای در اختیار داشتن کرسی های بیشتر در هیات مدیره است آن هم در شرایطی که هر شرکت یا بخش بر اساس قانون تنها می توانند حداکثر تا 5/ 2 درصد سهام بورس مسکن را در اختیار داشته باشند. این بند قانونی پتانسیل مهمی برای حضور بسیاری از تشکل ها و شرکت های مختلف سرمایه گذاری یا فعالان این صنعت را در بر دارد که می تواند به بستری جذاب برای تضارب آرا بدل شود.

این در حالی است که اغلب سرمایه گذاران یا متقاضیان حضور در تصمیم سازی های بورس مسکن اندک تمایلی به دستورپذیری از سمت دولت ندارند، بنابراین از هم اکنون باید انتظار داشت که آزادی معاملات در این بازار جدید خودنمایی محسوسی داشته باشد. این آزادی عمل به معنی عدم اعمال مدیریت بر نوسان قیمت هاست.

به بورس املاک با عینک واقع بینی بنگریم

بورس املاک را نه می توان ابزاری معجزه آسا برای مدیریت این بازار به شمار آورد و نه می توان پتانسیل اجرایی آن را کم اهمیت دانست. اینکه تشکیل این بازار جدید اتلاف منابع است را نمی توان نادیده گرفت مخصوصا در شرایطی که با 5 هزار میلیارد تومان قطعا می توان فعالیت های مثمرثمر، بسیاری برای اقتصاد بخش مسکن انجام داد. اینکه این رقم به سادگی تامین خواهد شد به احتمال قوی محقق می شود ولی اینکه بخش های تصمیم سازی در شرایط فعلی به این راستا متمایل شده اند نیز بحث دیگری است که در جای خود به آن می پردازیم.

بسیاری از کارشناسان این حوزه تشکیل بورس مسکن در شرایط فعلی را تنها اتلاف منابع می دانند و در کارآیی آن برای مدیریت بازار تشکیک کرده اند آن هم در شرایطی که همه زیرساخت های آن هم اکنون وجود دارد و بیش از ایجاد یک بورس جدید، به یک عزم جدی برای استفاده از ساختارهای فعلی نیاز دارد.

به عنوان یک مثال تعیین، جلسه تعیین هیات موسس در بورس کالا برگزار گشته و به گفته شاهین چراغی قرار است از نرم افزارهای بورس کالا برای معاملات استفاده کرد. طبق قانون تسویه وجوه در سپرده گذاری مرکزی اجرا شده و احتمالا ابزارهای اقتصادی مورد استفاده نیز سلف استاندارد موازی و صندوق پروژه خواهد بود.

هنوز این شبهه وجود دارد که آیا بازار اموال غیرمنقول بورس کالا در صورت توسعه از امکان پوشش نیازهای معاملات مسکن برخوردار بود یا خیر که نیاز به بررسی بیشتری دارد.

در هر حال رئیس هیات مدیره بورس کالا معتقد است اگر زیرساخت های بورس کالا برای معاملات املاک کافی بود باید معاملات اموال منقول در آن شکل می گرفت که البته ادعایی است که نمی توان آن را نادیده گرفت شاید اگر بورس کالا در این زمینه قوی تر عمل کرده بود نیازی به ایجاد یک بورس جدید نداشتیم.

منبع: جهانی اقتصاد