ارتفاع اضافه پرش زمین - مجله صادق ویلا

به گزارش دنیای اقتصاد، داده های جدید از بازار املاک پایتخت نشان می دهد زمین در دومین فصل سال با دو جهش در قیمت و معاملات خرید روبرو شد. صعود تند انتظارات تورمی در فصل گذشته، امن ترین و در عین حال گران ترین پناهگاه سرمایه -زمین- را با حجم بالای خریدار سرمایه ای روبه رو کرد، به طوری که افت شدید فروشنده در همین فصل باعث رشد نجومی قیمت ها شد. میانگین قیمت زمین در تابستان به مترمربعی 34 میلیون و 800 هزار تومان رسید که 36 درصد نسبت به بهار افزایش پیدا کرد. این شتاب قیمتی در بازار ملک تا به امروز بی سابقه بوده است. بررسی ها تعیین می کند اضافه پرش در قیمت زمین محرز است. در تهران نسبت قیمت زمین به مسکن به 53/ 1 رسیده است که بالاترین عدد طی حدود سه دهه اخیر است. همان طور که اخیرا علائم اولیه در بازار املاک کلنگی برای برگشت قیمت ها از اضافه پرش مشاهده شد، اکنون با کاهش تقاضای سرمایه ای، زمان تخلیه ابرحباب زمین است.

پناه گیری سرمایه گذاران در امن ترین بازار اقتصادی در فصل هیجانات قیمتی بازارها، منجر به انفجار بی سابقه در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شد. به طوری که بازار معاملات زمین در تابستان با افزایش بی سابقه قیمت وحجم معاملات خرید همراه شد.میانگین قیمت هرمترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی در تابستان سال جاری به 34 میلیون و800 هزار تومان رسید که این میزان شدیدترین تورم فصلی در بازار ملک در تابستان محسوب می شود. آمار رسمی مربوط به تحولات بازار زمین واملاک مسکونی کلنگی در تابستان سال جاری که روز گذشته در گزارشی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد نشان می دهد در این فصل میانگین قیمت زمین در شهر تهران در مقایسه با یک فصل قبل یعنی بهار 99 با ابر حباب قیمتی روبرو شده است و در یک رویداد بی سابقه در این بازه زمانی 36 درصد افزایش یافته است. این تورم فصلی بی سابقه بالاترین تورم فصلی در بازار معاملات مسکن در 20 سال اخیر است. به این معنا که طی 20 سال گذشته تا به امروز نه تنها تورم فصلی با این شدت در بازار معاملات زمین رقم نخورده است بلکه در بازار معاملات مسکن نیز چنین سطحی از تورم فصلی بی سابقه بوده است.

در بازار معاملات مسکن بالاترین میزان تورم فصلی حول و حوش 20 درصد بوده است. در حالی که در فصل تابستان سال جاری تورم فصلی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی معادل 36 درصد رقم خورد. این موضوع نشان دهنده شکل گیری ابرحباب قیمتی در بازار زمین است. پیش از این دنیای اقتصاد در گزارشی براساس تحقیقات میدانی شکل گیری ابرحباب قیمتی در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی را اعلام کرده بود که آمارهای رسمی مرکز آمار این موضوع را تایید می کند. بررسی ها درخصوص منشأ شکل گیری ابرحباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در تابستان سال جاری نشان می دهد عامل بروز این شرایط شناسایی بازار زمین به عنوان امن ترین پناهگاه سرمایه ای در فصل هیجانات قیمتی در بازارهای اقتصادی است.

همواره بازار معاملات زمین مورد توجه سرمایه گذاران ملکی با نقدینگی های کلان یا سرمایه درشت ها است. این گروه از متقاضیان سرمایه ای در شرایط نااطمینانی و بروز انتظارات تورمی، برای آنکه ریسک کمتری متحمل شوند بازار زمین را به عنوان پناهگاه امن سرمایه ای انتخاب کرده وبه آن ورود می کنند. در تابستان سال جاری مهم ترین دلیل بروز ابر حباب قیمتی در بازار معاملات زمین نیز ورود گسترده این گروه از سرمایه گذاران به بازار زمین بود.

در واقع ورود این گروه از سرمایه گذاران که از اواخر پارسال به بازار زمین آغاز شده بود تابستان سال جاری به اوج خود رسید.

اگر چه به دنبال بروز هیجانات قیمتی در سایر بازارهای اقتصادی در نیمه اول سال جاری، اثرات ناشی از این هیجانات خود را در شکل افزایش محسوس قیمت زمین و مسکن نشان داد اما این اثر در بازار معاملات زمین در فصل تابستان به مراتب بیشتر از بازار مسکن بود.

مقصد سرمایه درشت های ملکی

آمارهایی که روز گذشته درخصوص تحولات تابستانی بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران منتشر شد بیانگر دو علامت در اثبات این موضوع است که بازار معاملات زمین امن ترین پناهگاه سرمایه گذاری دست کم در دوره اخیر هیجانات قیمتی و بروز نااطمینانی و رشد محسوس انتظارات تورمی است. اگر چه بازار سرمایه در میان همه بازارها از سال های گذشته تا به امروز و در یک فرایند بلند مدت پربازده ترین بازار اقتصادی بوده است اما بازار معاملات مسکن که طی دست کم دو دهه گذشته به طور متوسط سالانه رشد 20 تا 25 درصدی را تجربه کرده است کم ریسک ترین بازار برای سرمایه گذاران محسوب می شود.

این در حالی است که سرمایه درشت های بازار ملک معمولا زمین را به عنوان مقصد سرمایه گذاری ملکی خود انتخاب می کنند و افرادی که سرمایه محدودتری دارند به بازار معاملات آپارتمان و واحدهای مسکونی روی می آورند. از سوی دیگر بررسی ها نشان می دهد بازدهی بلند مدت بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی همواره از بازدهی بلندمدت مسکن بیشتر بوده است. میانگین رشد سالانه قیمت زمین در حالی طی 30 سال گذشته حول و حوش 30 درصد رشد کرده است که این میزان در بازار معاملات مسکن حول و حوش 25 درصد بوده است. تورم فصلی بی سابقه 36 درصدی نیز یکی از علائم اثبات این موضوع است. علامت دیگر مربوط به رشد شدید حجم معاملات خرید در بازار زمین در فصل تابستان در مقایسه با تابستان سال گذشته است. در تابستان سال جاری حجم معاملات خرید زمین واملاک مسکونی کلنگی در تهران بیش از 90 درصد افزایش یافت. این در حالی است که با توجه به رکود فعالیت های ساختمانی، این افزایش کم سابقه در حجم معاملات خرید زمین در تابستان سال جاری ناشی از ورود تقاضای مصرفی زمین یعنی ورود سازنده ها به این بازار و اقدام برای خرید زمین و ملک کلنگی نبوده است. بلکه مهم ترین علت رشد بیش از 90 درصدی حجم معاملات خرید زمین در تابستان سال جاری همان ورود تقاضای سرمایه ای به بازار تحت تاثیر هیجانات قیمتی در سایر بازارها و تشدید انتظارات تورمی است.

تغییر فرایند در بازار زمین

حجم معاملات خرید زمین در تابستان سال جاری در حالی در مقایسه با تابستان سال گذشته 92 درصد افزایش یافته است که میزان رشد فصلی مربوط به تعداد معاملات زمین پایتخت در همه فصل های سال 98 در مقایسه با سال 97 و هم در بهار 99 در مقایسه با بهار 98 منفی بود. در واقع تغییر نقطه ای مربوط به حجم معاملات زمین در تابستان سال جاری در حالی افزایش شدید و رشد 92 درصدی را نشان می دهد که حجم نقطه ای معاملات زمین در سال 98 و همچنین بهار 99 سیر کاهشی داشته است. حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در فصل تابستان سال جاری در مقایسه با بهار 99 نیز با رشد 20 درصدی همراه شد که این میزان رشد فصلی نیز رشدی قابل توجه است. نتیجه این رفتار در بازار معاملات زمین و این میزان افزایش حجم معاملات خرید زمین و ملک کلنگی خود را در تورم فصلی بی سابقه 36 درصدی در این بازار نشان داده است. با این حال، تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد تحت تاثیر کاهش بدبینی های اقتصادی و همچنین کاهش ریسک های غیر اقتصادی و تاثیر آن بر کاهش هیجانات قیمتی در بازارهای اقتصادی، ابر حباب قیمت زمین نیز در راستا تخلیه قرار گرفته است و انتظار می رود فرایند رشد قیمت و تورم زمین در ماه های پیش رو کند شده یا متوقف شود.

نسبت جدید قیمت زمین به مسکن

با این حال تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در تابستان سال جاری از افزایش شکاف قیمتی بین بازار زمین وبازار مسکن خبر می دهد. در حالی که در دهه 70 و 80، همواره میانگین قیمت زمین و مسکن تقریبا در سطحی برابر قرار داشت اما در سال های اخیر متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن در بازه های زمانی یکسان پیشی گرفته است. در سال 97 میانگین قیمت زمین واملاک مسکونی کلنگی به 2/ 1 برابر قیمت مسکن رسید واین میزان در سال 98 با افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن به 4/ 1 برابر رسید. هم اکنون نیز به واسطه شکل گیری ابرحباب قیمتی در بازار زمین تحت تاثیر عواملی که به آن اشاره شد متوسط قیمت زمین به سطح 53/ 1 برابر میانگین قیمت مسکن رسیده است.

این شرایط نشان دهنده ابر حباب قیمتی در بازار زمین است و نشان می دهد به رغم رشد شدید قیمت مسکن وبروز جهش قیمتی در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، متوسط قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در مقایسه با میانگین قیمت مسکن رشد نامتعارف و غیرمعمول داشته و با شرایط ابرحباب قیمتی همراه شده است. تابستان سال جاری در حالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به 22 میلیون و700 هزار تومان رسید که در این فصل میانگین قیمت هر مترمربع زمین به 34 میلیون و 800 هزار تومان افزایش یافت. این موضوع نشان دهنده افزایش شکاف قیمتی بین بازار زمین و بازار معاملات مسکن است. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد علاوه بر ورود سرمایه درشت های ملکی به بازار زمین در نیمه اول سال جاری که منجر به ثبت تورم فصلی بی سابقه در این بازار و افزایش بیش از 90 درصدی حجم معاملات خرید در بازار معاملات زمین طی تابستان 99 شد و در واقع ابر حباب قیمتی در این بازار را رقم زد یک عامل دیگر منجر به شارژ ابرحباب قیمتی بازار زمین شد.

درنیمه اول سال جاری تحت تاثیر افزایش انتظارات تورمی و همچنین افزایش نااطمینانی متاثر از رشد هیجانی سایر بازارها، مالکان املاک کلنگی عرضه این املاک به بازار را کاهش دادند، با این تصور که در ماه های بعد می توانند املاک خود را با قیمت بالاتری به بازار عرضه کنند. این موضوع موجب شد در کنار ورود تقاضای سرمایه ای به این بازار، معاملات وسطح قیمت ها تحت تاثیر قرار گرفته و ابرحباب قیمتی بازار زمین شکل بگیرد.

تحلیل بازار در این پنج شنبه

آینده کوتاه مدت و میان مدت بازار مسکن، پنج شنبه این هفته در کارگاه تحلیل اوضاع ملک به شکل مجازی، بررسی و تشریح می شود. این کارگاره به صورت وبینار با پخش زنده خواهد بود که توسط فرید قدیری دبیر گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد ارائه می شود. محور اصلی محتوای این کارگاه را سمت و سوی قیمت مسکن در ماه های پایانی سال تشکیل می دهد. متقاضیان شرکت در این کارگاه می توانند برای ثبت نام و کسب اطلاعات بیشتر با شماره تلفن های 87762411 و 87762416 تماس بگیرند یا به آدرس اینترنتی مرکز آموزش گروه رسانه ای دنیای اقتصاد به نشانی lms.den.ir مراجعه کنند.